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　　 中國(guó)開(kāi)發(fā)商的海外投資之路注定不平坦。

　　繼馬航失聯(lián)事件重挫國(guó)人赴馬來(lái)西亞投資樓市的熱情之后，近日韓國(guó)濟(jì)州道新任知事發(fā)表言論稱(chēng)，中國(guó)目前投資濟(jì)州的大項(xiàng)目屬于“投機(jī)資本”，擔(dān)心未來(lái)中國(guó)人在濟(jì)州圈地成為“中國(guó)城”，要求已經(jīng)獲得上屆道政府批準(zhǔn)、但未開(kāi)工的項(xiàng)目“從頭再來(lái)”。他還宣布，將大幅提高外國(guó)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永居權(quán)的條件。

　　“對(duì)于海外購(gòu)房來(lái)說(shuō)，最大的影響是政策的不確定性，一旦購(gòu)房者意識(shí)到投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著政策變化而增加的時(shí)候，投資將非常謹(jǐn)慎。之前的馬來(lái)西亞、現(xiàn)在的濟(jì)州島都會(huì)出現(xiàn)投資萎縮。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于投資海外的中國(guó)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)氐恼�策法�?guī)是風(fēng)險(xiǎn)的首要來(lái)源。對(duì)于游戲規(guī)則的變化，企業(yè)應(yīng)將其視為常態(tài)，不必回避，應(yīng)通過(guò)調(diào)整適應(yīng)來(lái)解決。

　　多個(gè)項(xiàng)目因此受挫

　　原本要在今日(24日)舉行開(kāi)工儀式的濟(jì)州神話歷史公園項(xiàng)目，也因此被按下暫停鍵。根據(jù)韓聯(lián)社報(bào)道，濟(jì)州道本月20日給藍(lán)鼎濟(jì)州開(kāi)發(fā)公司發(fā)來(lái)通知，稱(chēng)通過(guò)對(duì)上月30日申請(qǐng)的濟(jì)州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可進(jìn)行核查發(fā)現(xiàn)，建筑許可申請(qǐng)面積和開(kāi)發(fā)事業(yè)承認(rèn)面積之間存在一定差異，要求8月29日之前進(jìn)行完善。

　　根據(jù)韓國(guó)當(dāng)?shù)孛襟w此前的報(bào)道，2013年4月，韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市開(kāi)發(fā)中心(JDC)與中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)藍(lán)鼎集團(tuán)就JDC核心項(xiàng)目之一的“神話歷史公園”四季型綜合度假村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，簽署了大規(guī)模投資協(xié)議備忘錄 (MOA)。根據(jù)協(xié)議備忘錄，藍(lán)鼎集團(tuán)將綜合開(kāi)發(fā)可親身體驗(yàn)并欣賞濟(jì)州及北歐神話的主題區(qū)、游樂(lè)設(shè)施、度假村等設(shè)施。“神話歷史公園”項(xiàng)目是在西歸浦市安德面一帶，以濟(jì)州獨(dú)有神話與歷史為背景營(yíng)造世界水平的體驗(yàn)型主題公園的項(xiàng)目。

　　然而，就在該項(xiàng)目計(jì)劃舉行開(kāi)工儀式的前一周，新當(dāng)選的濟(jì)州道知事元喜龍?jiān)?月17日突然表示，當(dāng)?shù)貧g迎健康的中國(guó)資本，但堅(jiān)決反對(duì)投機(jī)性中國(guó)資本，并要求將該項(xiàng)目后期的審批等全部移交給新的濟(jì)州道廳。

　　蓄勢(shì)待發(fā)的項(xiàng)目被踩下急剎車(chē)，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)推進(jìn)將面臨新的挑戰(zhàn)。昨日 (23日)，記者致電藍(lán)鼎國(guó)際投資者關(guān)系部相關(guān)人士，該人士表示，具體的情況正在了解中，有進(jìn)一步的消息后會(huì)與我們溝通。

　　“目前藍(lán)鼎方面也在與當(dāng)?shù)卣�府進(jìn)行溝通，據(jù)反饋的信息溝通的還是很順暢的。”一位接近藍(lán)鼎國(guó)際的知情人士表示。

　　而面臨重新審核危機(jī)的并非這一個(gè)項(xiàng)目。韓國(guó)樂(lè)天公司和中國(guó)綠地集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)的濟(jì)州“夢(mèng)塔”項(xiàng)目遲遲無(wú)法突進(jìn)，元喜龍公開(kāi)表示，將對(duì)之前道廳頒發(fā)的許可證書(shū)“一一檢驗(yàn)并從頭開(kāi)始”。

　　對(duì)此，綠地方面昨日向記者表示，此次被提及的“夢(mèng)塔”是一個(gè)超高層的項(xiàng)目，目前狀況需要進(jìn)一步確認(rèn)。而綠地此前在濟(jì)州島投資的綠地健康旅游城項(xiàng)目進(jìn)展順利，不受影響。

　　房企海外投資風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

　　韓國(guó)濟(jì)州道投資環(huán)境突然收緊，對(duì)于中國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次考驗(yàn)。目前進(jìn)入韓國(guó)的有綠地、藍(lán)鼎等企業(yè)來(lái)說(shuō)。綠地作為國(guó)企，且在投資濟(jì)州道之前有過(guò)政府層面的溝通，此次事件的影響也許有限，而其他中國(guó)企業(yè)能否順利突圍，還有待進(jìn)一步了解。

　　此前在接受 記者采訪時(shí)，綠地方面就曾表示，在韓國(guó)的中國(guó)房企如果不熟悉當(dāng)?shù)氐姆�律，不了解其投資領(lǐng)域的一些特殊政策，很可能會(huì)導(dǎo)致“水土不服”，最終投資失敗。因而從濟(jì)州項(xiàng)目一開(kāi)始就聘請(qǐng)了韓國(guó)律師事務(wù)所作為“外腦”，借用“外腦”的專(zhuān)業(yè)性彌補(bǔ)了企業(yè)自身不足，避免走彎路。

　　此前由于韓國(guó)的行政手續(xù)復(fù)雜，一定程度上影響到了綠地在韓項(xiàng)目的進(jìn)度。直到張玉良在3月底赴韓出席外資企業(yè)懇談會(huì)時(shí)，特意向韓國(guó)有關(guān)方面提出要求簡(jiǎn)化行政流程、加快審批速度，對(duì)方也作出了相應(yīng)改進(jìn)。

　　可見(jiàn)，對(duì)于中國(guó)房企海外投資來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過(guò)于陌生的政策環(huán)境。這也要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須做好深入的前期了解及考察。

　　對(duì)此，世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨認(rèn)為，對(duì)于投資海外的中國(guó)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)氐恼�策法�?guī)是風(fēng)險(xiǎn)的首要來(lái)源。政策風(fēng)向的變化或?qū)⒂绊戫?xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)一步投資計(jì)劃的安排。對(duì)于游戲規(guī)則的變化，出海的中國(guó)企業(yè)應(yīng)將其視為常態(tài)，不必回避，通過(guò)調(diào)整適應(yīng)來(lái)解決。

　　國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊高級(jí)董事及估價(jià)咨詢主管林浩文指出，濟(jì)州島中資開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資收緊，對(duì)于中國(guó)房企出海投資具有警示意義，“海外項(xiàng)目不能照搬國(guó)內(nèi)的操作模型，需要一定的彈性，而且一定要做好前期調(diào)研。”

　　在林浩文表示，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商由于國(guó)內(nèi)限購(gòu)、海外投資成本較低等因素出海，也有很多盲目收購(gòu)項(xiàng)目后才發(fā)現(xiàn)隱藏許多問(wèn)題，“如果是類(lèi)似于歐美一些成熟的市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)相對(duì)較低，反而是一些新興市場(chǎng)如東南亞等國(guó)家，由于之前購(gòu)買(mǎi)力幾乎都是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)支撐，快速的國(guó)際化會(huì)讓其產(chǎn)生抵觸。這也是風(fēng)險(xiǎn)所在。”

　　打擊房企進(jìn)軍韓國(guó)信心

　　值得注意的是，除了要加強(qiáng)對(duì)于中資項(xiàng)目的審查，濟(jì)州島方面還表示將進(jìn)一步提高外國(guó)人置業(yè)的門(mén)檻。

　　元喜龍的職務(wù)交接委員會(huì)20日對(duì)外宣布，以后外國(guó)人要獲得濟(jì)州道永久居留權(quán)，除了購(gòu)買(mǎi)5億韓元(約合50萬(wàn)美元)以上的房地產(chǎn)外，還必須另外購(gòu)買(mǎi)5億韓元的“濟(jì)州地方開(kāi)發(fā)債券”，以“改善”濟(jì)州道的投資移民制度。

　　顯然，門(mén)檻在不斷抬升。早在2010年，濟(jì)州島曾頒布投資移民政策，對(duì)投資函購(gòu)濟(jì)州島等指定地區(qū)的休閑娛樂(lè)設(shè)施的外國(guó)人，將給予永久居住權(quán)。其中，在濟(jì)州島內(nèi)購(gòu)買(mǎi)休閑停留設(shè)施花費(fèi)50萬(wàn)美元以上，即可獲得韓國(guó)移民身份。

　　如此對(duì)比來(lái)看，雖然購(gòu)房的門(mén)檻金額并無(wú)多大的變化，都在50萬(wàn)美元左右，但此前外國(guó)購(gòu)房人在五年后將可以無(wú)條件移民，不僅享受?chē)?guó)民待遇而且不用服兵役。

　　伴隨著越來(lái)越多的中國(guó)開(kāi)發(fā)商將視線鎖定在濟(jì)州島，當(dāng)?shù)匾哺械搅宋�機(jī)。報(bào)道稱(chēng)，目前以尋求永居權(quán)為目的在濟(jì)州購(gòu)買(mǎi)度假村等房產(chǎn)的外國(guó)人有500余人，主要是中國(guó)人。但是濟(jì)州當(dāng)?shù)氐氖忻駡F(tuán)體擔(dān)憂，不動(dòng)產(chǎn)投資移民制度可能引發(fā)中國(guó)等外國(guó)資本“無(wú)節(jié)制購(gòu)買(mǎi)土地和胡亂開(kāi)發(fā)”。此外，濟(jì)州道已經(jīng)向韓國(guó)中央政府提議，準(zhǔn)備在濟(jì)州實(shí)施“永居權(quán)總量制”，即將移民總數(shù)控制在濟(jì)州島人數(shù)總數(shù)的1%，約6000人左右。

　　“未來(lái)濟(jì)州島購(gòu)買(mǎi)人群將發(fā)生變化，之前的濟(jì)州島移民條件較低，但更換新知事后，原來(lái)中國(guó)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，針對(duì)的客戶入籍要求將提高，這種情況下，將明顯影響在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售。”張大偉對(duì)此表示。

　　對(duì)此，衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)蔡為民在接受記者采訪時(shí)表示，如果韓國(guó)地方政府對(duì)中國(guó)房企表現(xiàn)出抵制態(tài)度，將會(huì)打擊尚未進(jìn)入韓國(guó)但有意投資的企業(yè)信心，對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)造成太大的影響。

　　他進(jìn)一步指出，中國(guó)企業(yè)、游客剛剛涌入韓國(guó)時(shí)，提振了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，也受到了歡迎。隨著時(shí)間推移，中國(guó)游客、移民、企業(yè)開(kāi)始形成較大規(guī)模，占用了當(dāng)?shù)氐慕逃�、醫(yī)療資源，推高了物價(jià)，因而引起了當(dāng)?shù)鼐用竦姆锤小?/P>

　　濟(jì)州新上任的地方官員近期做此表態(tài)，很大程度上反映了當(dāng)?shù)氐拿褚狻Ｋ�以，中�?guó)房企出海還需謹(jǐn)慎，應(yīng)避免短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模擴(kuò)張。