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不具有對抗第三人的效力

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關鍵字：北京拆遷律師 dbzz二是明確了房屋租賃行為的法律表現形式，北京拆遷律師即：出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人享有房屋的占有、使用權；三是明確了承租人應當承擔的法律義務，即承租人應當向出租人支付租金。由此，房屋租賃行為應當包括房屋出租、承租使用和租金支付三個方面的特征。在房屋拆遷過程中，拆遷人、被拆遷人地位已非常明確，而承租人能否成為“當然”的拆遷當事人，還需依法予以認定。我國拆遷法律規范中涉及的對承租人的補償安置，是指對法定適格的承租人而言，首先承租人主體適格應當取決于租賃行為是否違反國家禁止性規定；www.yzmlawyer.com其次租賃行為是否已依法完成法定程序。有的人認為只要租賃合同生效，無需辦理登記手續，承租人社會地位就已明確，應當作為拆遷當事人予以確認。對此，本人認為，如果租賃行為未經登記，就不具有對抗第三人的效力，即對抗拆遷人。租賃物在租賃期間發生所有權變動。這里所有權變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同，則不發生所有權與租賃權的沖突問題。租賃物所有權變動后，新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權的轉移而退出出租人地位。北京拆遷律師承租人應依照原租賃合同向新的所有人履行義務。  抵押權發生在先，租賃權發生在后。《擔保法解釋》第66條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”有房產證的房屋才有資格簽訂正式的租賃合同，如果該房沒有房產證，產權人不清晰，那么就不能明確區分房東的責任，不利于承租人保障自己的合法權益。注意出租屋的消費環境和衛生環境、其他配套，該房屋是否有物業公司管理。房屋租金占自己月收入的四分之一以內比較適宜，北京拆遷律師要對比其他房屋租賃信息的價格來確定與房東的談價。確定租房后，租客可以向房東爭取3-5天的免租期，用來收拾房子、整理房子。如果該出租房屋配備家具，租客應與房東一起清點家具清單、寫明品牌，并實際試用確保無誤或損害www.yzmlawyer.com

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