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  • 北京樓市限購一周年 成交額縮水,2012
  • 上海 發布日期：[2012-02-16]
  • dbzz.net　　作為本輪樓市調控“殺手锏”的限購令，對房地產市場的影響究竟有多大？
    　　在“史上最嚴”的“京15條”出臺滿周年之際，《每日經濟新聞》記者梳理發現，過去一年里，北京房屋成交量同比縮水13.26萬套，按平均每套150萬元計算，成交額縮水近2000億元。
    　　房屋限購政策，最早出現在2010年4月的“京十條”中。但直到去年初，北京才推出“強化版本”，除繼續對購房套數進行限制外，還將外地人購房門檻限定在“連續5年的納稅和社保繳納證明”。
    　　作為一項行政色彩濃厚的調控政策，限購令一度被業界詬病，擔心即便限購令短期內有利于平衡供需形勢，但如果市場新增供應持續不足，或將影響中遠期的市場走勢。
    　　但對北京來說，該政策或將持續一段時間。昨日(2月15日)，北京市房地產協會秘書長陳志表示，“限購令”不是短期政策。
    　　機構：投機基本絕跡
    　　根據北京市住建委的數據，限購一周年以來 (2011年2月16日~2012年2月15日)，北京市共成交新房住宅84114套，比上年同期減少了22885套，降幅21.4%。二手房受影響更大，同期僅成交97661套，同比上年的207376套，降幅達52.9%。
    　　兩者合計，限購令頒布一年來，北京樓市成交量共縮水13.26萬套。業內人士估算，按每套平均成交價格150萬元計算，其間成交金額共縮水1989億元。進而推算，北京市“損失”的房地產相關稅收，也達數十億元。
    　　北京中原地產市承究部總監張大偉向 《每日經濟新聞》記者表示，限購令對市場需求的遏制十分明顯，限購一年來，北京市場的本地需求占九成，自住首套占九成，投資和投機需求基本絕跡。
    　　在張大偉看來，二手房市場大幅縮水的原因在于，市場下行使得業主惜售。此外，嚴格的限貸政策也影響了剛性需求的釋放。
    　　值得注意的是，隨著北京限購政策的推行，周邊區域意外成為受益者。九鼎集團總經理周帆昨日稱，從去年10月以來，河北的香河、固安等周邊市掣速火熱，限購政策的后續效應開始發揮作用。
    　　土地市場一片冷清
    　　土地市場的萎縮同樣明顯。根據北京市土地整理儲備中心的數據，限購令實施后，北京共出讓土地250宗，規劃建筑面積2376萬平方米，同比減少24%；土地出讓金1054億元，同比減少32%。
    　　其中，限購期間北京僅成交住宅用地60宗，規劃建筑面積974萬平方米，同比下降32%。住宅用地成交的樓面價為5111元/平方米，同比縮水26%，住宅用地的平均溢價率僅為7%。
    　　進入2012年，北京土地市場的冷淡態勢更加明顯，1月份成交的20宗地塊，全是底價成交。
    　　有分析認為，土地市場縮水，主要因為開發商對后市悲觀，放緩了拿地和開發的節奏。
    　　盡管如此，北京市場的土地供應仍較充足。偉業我愛我家市承究院統計數據顯示，2009年到2011年，北京住宅供地規劃建筑面積為3620萬平方米，新房供應面積為3262萬平方米，這意味著，近3年北京住宅用地待開發量增長358萬平方米，企業土地儲備量在增加。
    　　偉業我愛我家集團(微博)副總裁胡景暉(微博)認為，土地儲備給企業帶來了資金壓力，“去庫存”成為當前企業亟待解決的問題，所以拿地積極性不高。即便企業有意，也只會按自己的預期報價，不會參與競價，因此，底價成交、聯合拿地、流標流拍將成為貫穿今年土地市場的關鍵詞。
    　　量升價跌或難避免
    　　巨額的土地出讓金和房地產稅收“損失”，是限購令帶給北京的重要影響。今年，這種影響或將加劇。
    　　早在去年12月，北京市就明確，2012年將堅持房地產調控政策不動搖，房地產稅暫無實行計劃。
    　　此外，今年初北京“兩會”期間，面對北京對外地人的限購門檻是否將從5年變為3年的提問，北京市國土局局長魏成林斷然否認。
    　　接受《每日經濟新聞》記者采訪的多位業內人士也對今年的北京樓市不樂觀，認為即便首套房優惠政策放開，在限購令下，成交量仍難恢復。
    　　樂觀的消息是，限購令帶來的庫存壓力或將加速房價下調。數據顯示，截至2月初，北京市新建商品住宅待售量高達11.96萬套，一年內增幅達25%，“量升價跌”或成為今年北京樓市的基本特點。
    　　但也有人擔心，如果新增供應長期不足，限購或導致中期市場供需失衡，影響后市的健康發展。
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